みかづき第二幼稚園

 息子たちが育った幼稚園が無くなります。

 子供が少なくなった昨今
 一組のご夫婦が一人しか産まない、、、
なんてのが当たり前の時代です。。。
仕方がないと言えば仕方がないのですが
たくさんの思い出が親である私の胸の中にあって
何だか寂しいな、、、、😢

長男はとにかく泣き虫で
先生方には「いつ見ても泣きゆう」と言われていました。
長男が年長さんの時に次男が入園して
しっかり者のお兄ちゃんになってくれて
先生方みんなに「サイコーのお兄ちゃんですね」と
お褒めの言葉を頂きました。

よさこい祭り、発表会、、、
子どもと母親の大切な思い出が沢山あって
寂しいですね。

次男が年長さんで英語劇「桃太郎」をやった時
母「何で桃太郎さんの役をやりたいって言わんかったが?」
次男「鬼ヶ島に鬼退治に行って鬼と戦うのが怖いもん!」
と言うユーモラスな答えを返す次男の個性に気づいたり、、

お世話になった先生方
ありがとうございました(^▽^)/

賃貸不動産の大家さんへ(⌒∇⌒)

お家賃滞納や入居退去のお世話等々
何でもご相談下さい。

来年四月の民法改正により
連帯保証人のお家賃保証額に上限が設定されます。
賃料を滞納していきなり連帯保証人に請求する。。。。
なんてことができなくなります。

民法改正でいろいろなことが変わります。
色々とご相談下さいませ。

不動産売却査定致します(⌒∇⌒)

売却ご希望不動産査定致します。

土地、建物、マンション等々

どのような不動産でも査定致します。
売却のご相談も賜ります。
収益物件売却もお申しつけ下さい。

大家さんは大変だあ!!!

こんにちは。

昨日の契約書ナシの入居者さん、、、、
大家さんから電話があって
家財保険と建物の火災保険の区別ができていないみたいでした。
火事になったら大家さんが面倒見てくれると思い込んでいるみたいで
文章にして、家財保険と火災保険の違いを説明したほうがいいですね。

と、言うことになって

まだ契約書が完成しておりません。

どうなることやらです( 一一)

賃貸物件の大家さんはたいへんだあ!!!なんでもご相談下さい。

ここに度々登場したある賃貸物件に住み続ける住人。

先日、12月1日からの賃貸借契約書を届けて
数週間経ちましたが、契約書が完成しましたと言う連絡が一向にありません。
どうなっていることやら。。。。

おさらいすると
その男性の母親がある男性が一人で暮らすアパートに転がり込み
同棲をはじめ、その後その男性が亡くなっても賃貸借契約を更新することなく
勝手に住み続け、、、ある日息子さん(この男性)が転がり込み
お母さんは出ていきました。とさ、、、、、
お母さんが住んでいる段階で新貸借契約が成立していない可能性もあるし
その後、賃借権の相続も贈与も売買も成立していない。

「あんたは勝手に住んでいるんだよ」と何百回も説明しても納得しないで
今年始めから何度か賃貸借契約書を作成して、、、
あと数日で師走です(;´Д`)

お人好しはいけません。
ご自身の財産を守らなければなりません。
この男性が突発的に室内で突然死でもしたら
どーするんですか???と、、、、。

賃貸物件のオーナー様
賃借人でお困りごとがあればご相談下さい。
このオーナー様とは
飛び込みで営業をかけて早一年半くらいのお付き合いです。

こんな感じで不動産についての
よろず相談受け付けております(⌒∇⌒)

「自分が汚した証拠出せ」、原状回復費支払い拒否の元入居者 楽待さんからのニュースです。

「自分が汚した証拠出せ」、原状回復費支払い拒否の元入居者
原状回復費を請求するための4要件
弁護士 阿部栄一郎 2019.11.25
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3 コメント

PHOTO: iStock.com/Urban78
入居者との間にはさまざまなトラブルが起こりますが、「原状回復」をめぐる問題は珍しいものではありません。
不動産投資にまつわるさまざまなトラブルを、弁護士の阿部栄一郎氏が実際の事例に即して解説していくこの連載。今回は、ひどい物件の使い方をしていた元入居者が、「自分が汚したという証拠を出せ」と原状回復費の支払いを拒否したという事例です。
「自分が汚した証拠を出せ」、原状回復費支払いを拒否
ある時、不動産投資家のX氏は、賃借人Y氏が入居しているマンションの1室(月額賃料5万3000円)をオーナーチェンジで購入しました。マンションは築5年程度。X氏は売主から、「Y氏は新築の時から入居している」と聞き、さらに、契約を更新した、現在有効な賃貸借契約書を受け取りました。
その後、1度賃貸借契約を更新した後、Y氏はマンションから退去しました。退去をする際に管理会社の担当者に立ち会ってもらったのですが、室内はひどい状況でした。浴室や洗面所、キッチンもトイレもカビだらけで、キッチン付近の油汚れはひどいものでした。何故か、ところどころの床に段ボールが敷いてあったそうですが、おそらく、カビの生えた場所を素足で踏みたくないためだったと思われます。
管理会社の担当者からY氏に対し、「これだけひどい使い方だから、原状回復のための費用は相当なものとなり、Y氏の負担も相当な金額となる」ということを伝えてもらったところ、Y氏は水回り付近は段ボールを敷いてサンダルを使って歩いていたし、これだけ汚した責任があることは分かるので、適正な金額は支払うとの回答がありました。
X氏は、業者に見積もってもらい、その後原状回復のための費用を支払いました。その上で、原状回復費用の総額約80万円のうち、経年劣化や通常の損耗範囲と評価されるような、X氏が賃貸人として負担すべき金額を控除した残額、約55万円をY氏に対して請求しました。
原状回復費用を請求されると、Y氏は急に態度を変え、「自分が部屋を汚したという証拠を出せ。原状回復費用が賃料の10カ月分を超えるなんて不当だ」などと主張し、支払を拒否しました。
X氏としては55万円を回収するために弁護士に委任するのは費用対効果が悪く、釣り合いが取れないと思ったそうですが、このまま泣き寝入りしてしまっては今後も同じような被害に遭う賃貸人が出てくると思い、依頼することを決めました。
弁護士もY氏との間で原状回復費用の支払に関する交渉をしたものの、Y氏の態度が変わらなかったため、訴訟提起をすることに。
ただ、X氏は、Y氏がマンションの新築当時から入居していることが明らかとなる契約書を保有していませんでした。売主から受け取ったのは、更新が契約された後の契約書であり、最初にいつ契約したのかが、その書類上は不明だったのです。
これでは、裁判上、Y氏がマンションを使用して損耗・汚損が発生したことを立証することができない可能性があります。そこで、弁護士は、各種団体に対して必要事項の照会をすることのできる「弁護士会照会制度(弁護士法23条の2に基づく照会制度)」を利用して水道、ガス、電気の利用契約者や利用期間を問い合わせましたが、各会社は同照会制度に対する回答を拒否しました。
やむなく弁護士は、X氏に対し、裁判所を通じた照会制度である「調査嘱託」を利用することに。その際、Y氏の水道、ガス、電気の利用契約者や利用期間を問い合わせることや、調査嘱託の結果でY氏がマンションの新築当時から使用していることが明らかとならない場合には、敗訴となる可能性があることを説明。X氏の了承を得たうえで、訴訟提起をしました。
訴訟を起こした後、担当裁判官は、Y氏の居住状況を確認するために電気会社の利用契約者や利用期間などに関して調査嘱託を採用しました。その結果、電気会社からの回答により、Y氏がマンションの新築当時から居住していることが明らかとなり、X氏のY氏に対する原状回復費用の請求は認められました。損害の範囲としては多少減額されてしまったのですが、Y氏が原状回復費として48万円支払うこととなりました。
来春、民法改正で条文が新設される
そもそも、原状回復の義務とはどのようなものなのでしょうか。実は、現行法の民法(2019年11月現在)では、賃貸借契約における賃借人の原状回復義務の明文化はされていません。
しかし、来年4月1日から施行される新民法では、賃貸借契約における賃借人の原状回復義務が621条に規定されることとなりました。
新民法621条は、「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りではない」と規定しています。
つまり、入居者は通常損耗や経年変化による部分を除けば、基本的に原状回復義務があるということです。
新民法621条は新設条文とはなりますが、その内容は、過去の判例法理や一般的な理解(国土交通省住宅局が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改定版)などが参考になります)を明確化したと言われており、新民法の施行によって実務の運用が変わることはないと考えられています。
原状回復費用を請求するための4要件
では、賃貸人が賃借人に対して原状回復費用を請求するための要件とはどういったものなのでしょうか。
一般的には、以下の4つの要件が必要と言われています。
(1)明け渡し時に、賃借物に修繕・交換を必要とする損耗・汚損した部分があること
(2)当該損耗・汚損が、賃貸期間中に発生したこと
(3)当該損耗・汚損が通常の使用により生ずる程度を超えること
(4)賃貸人が、当該損耗・汚損した部分の修繕・交換のために費用を支出したこと
(1)、(3)及び(4)は比較的分かりやすいと思います。つまり、賃借人がマンションなどからの退去の際に通常損耗や経年変化を超える損耗・汚損があり、その原状回復のために賃貸人が費用を出したということです。
問題は、上記(2)の要件です。つまりは、賃貸開始時(入居時)にAという状態であり、賃貸借契約終了時(退去時)にBという状態であったということを立証する必要があるということです。この要件を欠くと、裁判上、賃借人がマンションなどを賃借している間に当該損耗・汚損が発生したということが明確でなくなります。
実務的にも、賃貸開始時の状態をきちんと確認していなかったといったことや本件のようなオーナーチェンジの事案において契約書や入所時の状況確認の引き引継ぎに不備があったというような場合に、裁判上、原状回復費用を請求できなくなるということがあり得ます。
○証拠集めに利用した「調査嘱託」とは?
本件では、入居者Y氏の居住期間を水道や電気などの利用状況から確認するために、裁判所の調査嘱託という制度を利用しています。この調査嘱託というのは、どのような制度なのでしょうか。
調査嘱託は、民事訴訟法186条を根拠とする制度です。同条は、「裁判所は、必要な調査を官庁若しくは公署、外国の官庁若しくは公署又は学校、商工会議所、取引所その他の団体に嘱託することができる」と定めています。つまり、裁判所が訴訟における判断などに必要と考える場合に、裁判所を通じて、会社などに対して、照会して回答をもらう制度ということになります。
本件では、賃借人Y氏の電気契約から、利用契約者や利用期間を明らかにして、新築時からY氏がマンションを賃借していることを立証しました。このマンションは新築でしたので、Y氏の入居当初、そもそも損耗・汚損はないということから、退去時に存在していた損耗・汚損は、Y氏が生じさせたものということを立証することができました。
入居時、退去時の状況を証拠として残すことが重要
賃貸人の立場からすれば、賃借人は、きちんとマンションなどを使用してくれる、退去の際の原状回復費用は敷金で十分に賄えると思いたいものです。
しかしながら、私が弁護士として働く中では、残念ながら原状回復トラブルの相談や請求に関わることはあります(原状回復費用の請求と弁護士費用との釣り合いが取れないため、弁護士に委任してまで請求するという方は多くはありませんが)。
既に述べたとおり、実務的には、実際の損害額の争いのほか、原状回復請求のための要件である(2)当該損耗・汚損が、賃貸期間中に発生したこと―が問題となることが多いです。
原状回復のトラブルに巻き込まれてしまった場合の対処方法は、賃借人の入居時の状況と退去時の状況を客観的な証拠として残し、また、賃借人にきちんと確認してもらうことに尽きます。写真の撮影、損傷個所の確認書類などがあり得ます。管理会社によっては、リストを作成して管理していることもあるかと思いますが、できれば入居者の確認のサイン入りの物が望ましいです。
日ごろから、管理会社や仲介業者にきちんと確認してもらったり、賃貸人として当事者意識を持って確認をしたりということが重要かと思います。
加えて、オーナーチェンジの物件の購入の際には、入居時の状況確認をしているかも、きちんと確認をした方が良いでしょう。こうした証拠がそろっていない場合には、ある程度トラブルも起こりうるということを認識した上で物件購入をすることになります。
(阿部栄一郎)

高知の朝

知事選挙と高知市長選挙が終わり、いつもの高知の朝。
いつもの一週間が始まりました。
賑やかだった街もいつもの街に戻りました。。。。

濱田さんが当選しましたね。

野党の統一候補が
「点数以外に大切なものがある」と
子どもたちの学力向上に尽力した尾崎県政に異を唱えた時点で
私の気持ちは固まりました。
「これでは子供たちがかわいそうだ」と
高知の学力の低さを知った尾崎さんはおっしゃってくれて
精一杯できることをして下さりました。
わからなかったことがわかるようになって
目が輝き始める子供たちの中に私の次男もいたのです。
どーせわからんがやき、、、と授業中寝ていた倅が
目を輝かせて授業をシッカリ聞いている。と先生に聞かされた時は
嬉しかったあ~!!! 
中学時代の実力テストで惨憺たる成績だった倅は
ずっと「どうせ僕はお兄ちゃんみたいに頭良くないからね」とあきらめていた風で。。。

それが見事、高知大学の推薦入試を突破!!!
実家の母に「黄色い雪が降るかも知れんでェ」と
喜びの℡をかけて、母は母で父の仏壇に
「おおごとヤ!!!おじいちゃん、大ごとぞね」と報告。
できなかったことができるようになる。
点数を底上げする、、、とは、そう言う事なんです。
頑張った分、ちゃんと子供たちに答えを返してあげなくてはならない。
尾崎さんはそれを実行に移して下さり新しい知事さんも踏襲して下さるとか。

幼稚園の運動会では優勝者は誰もいなくて
勝っても負けてもメダルがもらえて
発表会の劇「桃太郎」で主役の桃太郎さんが五人。
ちなみにウチの倅は鬼ヶ島の鬼のボスの役でしたが
ボスは三人いました(笑)点数以外に大切なものがあるとは
こういう事なんです。。。。。しかし
そんな横一列の世界で育てられた倅が大人になった時
戦って勝つことができるだろうかといつも不安でした。

たくさん勉強して生存競争に勝ち続けてきた新旧の知事さんを
高知の未来の宝物たちが見つめています。頑張って下さい。

高知県知事選挙

今日は知事選挙の投票日デス。

尾崎知事が就任した時は
役人上がりの事なかれ主義だとか
色々な声がありましたが

そこは賢い県民。
良く考えたら
前知事の後釜を引き受けることだけで
すごいことだということに気づき
いつの間にやら尾崎さんがいるのが
当たり前になっていて
気付けば無投票が二回。

子供の母親としてはよくぞ
ここまで子供の学力向上に尽力してくださったと
感謝しております。

土佐高卒業
東大経由の官僚、、、
エリートですよね。
でも、東大に行ったとき
周りがあまりにも
「デキル」のでびっくりして悔しくて
必死で勉強したそうです。
そう上には上がいるんです。
東京から出向してきた県警本部のお偉いさんたち
警察官の兄が言うには
「とにかく、すごい」そうです。頭が良いなんてもんじゃない。とか。
そんな競争の中で高知の子供たちは知らぬ間に
ふるい落とされていたことに知事さんは気付いてくれたんですよね。
全国レベルでは下から数えたほうが早い子供たちの成績でしたが
少しずつ
わからなかったことがわかる楽しさに目覚め始めたようですね。

次の知事さんはその政策を引き継いでくれる方と
もう、決めております。あとで投票に行ってきます。

たくさん勉強することは
将来、職業の選択肢が広がることに繋がる。
親のためでも誰のためでもない
自分のためにたくさん勉強しなさい。
倅が土佐塾に通っていた時の塾長さんの教えです。

賃貸物件のオーナー様へ

お家賃滞納、、、
賃借人とのトラブル、、、等々

何でもご相談下さい。

小さな不動産屋でしかできない対応をさせて頂きます。

高知の不動産査定

祝日の土曜日、、、
車を走らせていると街で見かけた看板。
中古住宅買い取ります。
と言う文字が真っ先に飛び込んできた。。。。
皆さん、頑張ってるなあ、と、
勇気を頂きましたが。。。。

最近、中古住宅を買い取って
リフォームして売り出す業者さんが増えましたね。

でも、堅実な不動産屋さんは
瑕疵担保負担義務と言うのが(新しい民法では別の表現になるらしい)
あって、なかなか買取が難しいお家もあります。
とんでもなく安い値段をつけられたりしますよ。

査定や売りたい相談、、、お気軽に
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