コロナ禍

コロナ禍で仕事を失い

住むところを失って途方に暮れている人が

確実に存在します。

先の「マンボウ」でどん底に落ちてしまい

住む場所もなくなった人にも容赦なく

寒さと年の暮れはやってきます。

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4年ぶり最終黒字、レオパレスは存続の危機を脱したのか?

4年ぶり最終黒字、レオパレスは存続の危機を脱したのか?
大幅なコストカットで黒字化も、アパートオーナーは?

経営再建中の賃貸住宅大手「レオパレス21」(以下、レオパレス)が、2022年3月期第2四半期決算を発表しました。

最終利益が6億円の黒字(前年同期は175億円の赤字)となり、施工問題が発覚する前の2018年3月期第2四半期以来、4年ぶりの最終黒字となりました。従来の中間最終利益予想は115億円の赤字でしたので、大幅な業績回復、黒字転換を果たしたことになります。

ではなぜ、レオパレスは黒字転換を実現できたのでしょうか。決算資料から探っていきたいと思います。

レオパレスは存続の危機を脱したのか?
まずは2022年3月期中間決算の資料から、売上高を見てみます。売上高は前期比で約90億円減少しており、その主な要因は「建築請負の減少」です。レオパレスは工事の受注をセーブしていますし、施工不良問題に揺れるレオパレスで新たにアパートを建築したいと考えるオーナーは極めて少ないと思われますので、これは当然と言えるでしょう。

(出典:レオパレス21「2022年3月期 第2四半期決算概要」)

一方で、売上総利益が増加しています。加えて販管費も、人件費を中心に50億円以上削減されています。この結果として、本業の儲けを示す営業利益は約8億円の黒字となり、3年ぶりに黒字に転じました。 ただし経常利益については、融資を受けた米投資ファンドへの金利支払いが負担となっており、赤字は続いています。

では、財務内容はどうでしょうか。バランスシートを見てみましょう。

出典:レオパレス21「2022年3月期 第2四半期決算概要」

まず自己資本はマイナスで、110億円の債務超過となっています。現在レオパレスは、東京証券取引所の規定に基づき、上場廃止の猶予期間入り銘柄となっています。23年3月期末までに債務超過状態を解消できなければ、上場が廃止となる見通しです。

ただし、純資産はプラスに転換しました。財務内容が改善傾向にあることに加え、現預金が438億円ありますので、短期的には資金繰り破綻のおそれは僅少でしょう。

続いて、レオパレスで注目されることが多い「入居率」はどうでしょうか。

出典:レオパレス21「2022年3月期 第2四半期決算概要」

4~9月の平均入居率が約81%と、収益確保の目安となる80%を上回っています。これは、新型コロナウイルスの影響が徐々に緩和し、法人顧客を中心に抑制されていた入居需要(採用・異動に起因するもの)が回復傾向にあることなどが要因です。

このように、全体的に見れば、レオパレスは業績が大幅に改善してきているのです。もしかすると2022年3月期中間決算は、存続の危機を脱したターニングポイントになった決算期となるかもしれません。

大幅なコストカット
こうした足元の決算状況を踏まえ、レオパレスは業績予想の修正を行っています。2022年3月期(通期)の業績について、減収ながら営業黒字に転換、経常利益以下は赤字幅の大幅縮小を見込んでいます。

出典:レオパレス21「2022年3月期 第2四半期決算概要」

売上高が減少しているのに利益が大幅に改善するのは、コストを削減するからです。ここでポイントになっているのは、売上総利益率の大幅な改善(前期実績5.2%→予想11.8%)と、人件費を中心とした販管費の大幅削減です。

出典:レオパレス21「2022年3月期 第2四半期決算概要」

上図は、レオパレスの原価削減の動向です。2021年4~9月の実績では、売上原価が170億円、人件費が48億円と大幅なコスト削減が図られていることが分かります。売上原価の削減分170億円の主な内訳は、「賃貸営業原価」が30億円、「建築・不動産原価」が61億円、「賃貸管理原価」が59億円となっています。

ここで注目したいのが、「賃貸営業原価」です。レオパレスは過去に、賃貸営業原価はアパートオーナーに支払っている賃料であると説明しています。今回、この賃貸営業原価が大きく削減できた背景には、「空室損失引当金」の差し戻しがあります。

空室損失引当金とは、空室が出た際、保証賃料と実際の家賃収入との差額を埋めるための引当金のことです。2021年4~9月、この「空室損失引当金」の戻し入れが25億円発生しました。物件の収支が改善傾向にあるため、そこまでの引当金を積んでおく必要がないと会社が判断したのでしょう。レオパレスは詳細な説明をしていませんが、この空室損失引当金の戻し入れが賃貸営業原価を押し下げた主要因と見られます。

また、レオパレスの言葉を借りれば「一括借上家賃の適正化」、すなわちアパートオーナーへ支払うサブリース賃料の引き下げも賃貸営業原価の減少にある程度は貢献していることが想定されます。

なお、「建築・不動産原価」は、主に建築事業に伴うものと思われます。建築請負が減少している中では減少するのは当然です。最後の「賃貸管理原価」ですが、これは清掃や原状回復、メンテナンスなどの賃貸管理業務の原価です。要するに外部委託費の削減などを行っていると考えて良いでしょう。

オーナーへの賃料減額請求も
レオパレスの通期計画では、営業原価を344億円削減する予定となっています。そのうち118億円が「賃貸営業原価」となっており、他の原価を上回る削減率です。これは何を意味しているのでしょうか?

賃貸営業原価が2022年3月期の下期に減少するということは、2021年10月以降にオーナーに支払っているサブリース賃料が大幅に低下する、ということに他なりません。ただし、レオパレスの資料に「通期修正計画は、賃貸営業原価削減が遅延の見込みである一方…」との記載もあり、オーナーとの交渉が思惑通りにいっていないことも窺えます。

レオパレスの決算短信によると、2021年4~9月における賃貸事業の賃料収入は1399億円です。仮に賃料収入の9割をオーナーに支払っているとすると、1260億円がオーナー宛てに支払っているサブリース賃料と仮定できます。下半期もサブリースしている戸数に大きな変動がないとすると、期初の下期賃貸営業原価計画として128億円(136億円-8億円)を削減するという内容を鑑みると、レオパレスは平均してオーナー当ての支払い賃料を1割削減する計画だったのではないかと想定されます(あくまで筆者の勝手な粗い試算です)。この計画の実現が少し遅れているということなのでしょう。

ただし、1割の賃料削減というのはアパートオーナー側から見れば死活問題となることもあります。オーナー側は賃料減額に簡単には合意したくないでしょうが、レオパレス側も会社存続をかけて必死でしょうから、厳しい交渉になっているものと想定されます。

余談ですが、レオパレスからのオーナー宛て賃料減額交渉では、「周辺の賃料相場との乖離是正を目的とした賃料適正化」とレオパレスが説明していることが報じられています。これは、いわゆる「サブリース新法」が影響しているものと思われます。サブリース新法のガイドラインでは、賃料減額は以下3つのいずれかに該当している必要があると記載されています。

1.土地又は建物に対する租税その他の負担の増減により不相当となったとき

2.土地又は建物の価格の上昇又は低下その他の経済事情の変動により不相当となったとき

3.近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき

レオパレスがアパートオーナーに賃料引下交渉を行っている理由は、間違いなく会社の存続のため、赤字解消のためですが、ストレートにそのようには主張できないため、近隣相場の賃料査定などを行い客観的に支払賃料が不相当になっていると主張しているのだと思います。

いずれにしろ、レオパレスが倒産してしまえば、レオパレスから賃料が入ってこなくなるのですから、アパートオーナーとしては難しい判断を迫られたでしょう。

レオパレスの今後
レオパレスが赤字となっていた根本的な問題は、入居率の低下と、それによってアパートオーナーに対する賃料負担が重くなっていたことにありました。しかし現在、入居率は回復しつつあり、アパートオーナーに支払っている賃料は引き下げが見込まれています。

施工不良問題でレオパレスの企業としての印象は悪化し、企業存続も危ういと考えている方も多いかもしれません。しかしレオパレスは、このように短期的には復活しつつある可能性があるのです。

もちろん、中長期で見た場合には、ブランド力の低下、新たなアパート建築が見込まれずサブリース物件は縮小していくことが予想されることから、存続は難しいという見方もあるでしょう。しかし、短いスパンで見た場合には、復活する可能性が高くなってきていると言えます。

レオパレスの決算動向は、特にサブリース業者に運営を委託しているアパートオーナーにとっては示唆に富んでいるものです。レオパレスからは、もうしばらく目が離せそうにありません。

(旦直土)

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